Woningonderzoek (conformiteitsonderzoek)

Wat? 

Elke woning moet aan een aantal eisen voldoen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit (= woningkwaliteitsnormen).

Als je een woning huurt die niet voldoet aan de vereisten en de eigenaar niet (spoedig) het nodige doet om de gebreken weg te werken, kan je een woningonderzoek (= conformiteitsonderzoek) aanvragen.

Voorwaarden: 

De woning moet gelegen zijn op het grondgebied Roeselare.

Hoe? 

We raden jou aan om de problemen eerst met de eigenaar te bespreken voor je een onderzoek aanvraagt.

Gebreken melden bij de dienst Wonen

Je kan een formeel verzoek indienen om de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid op te starten. Je kan ook op informele wijze de problemen melden. In beide gevallen krijg je een ontvangstbewijs met de datum van jouw melding/verzoek.

Formeel verzoek

Een formeel verzoek moet altijd gemotiveerd en gegrond zijn. De problemen of gebreken moeten met de woning zelf te maken hebben en met de minimale woningkwaliteitsnormen. Het verzoek hoeft geen expliciete vraag te bevatten om een woning ongeschikt/onbewoonbaar te verklaren of de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid op te starten.

Zowel het stadsbestuur, de voorzitter van de raad voor maatschappelijk welzijn, de gewestelijk ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de wooninspecteur of elke belanghebbende (bijvoorbeeld de bewoner) kan op eigen initiatief de procedure starten.

Hoe dien je een formeel verzoek in?

  • Je stuurt een aangetekende brief of e-mail naar de dienst Wonen.
  • ​Of je doet de melding mondeling tegen een ontvangstbewijs. Maak hiervoor een afspraak met de dienst Wonen.
     

Je geeft duidelijk aan wat de problemen zijn aan de woning.

  • Je bezorgt best een lijstje met de gebreken
  • Je voegt eventueel foto’s toe (incl. foto’s van de voor- en achtergevel van de woning).
     

Je mag eventueel deze documenten toevoegen:

  • een kopie van het huurcontract
  • correspondentie (brieven, e-mails) over de woningkwaliteit
  • een eventuele opzeg
  • juridische uitspraken

Informele melding

De melding van een gebrekkige toestand van een woning kan door iedereen (bewoner, buur, welzijnswerker, poetshulp, wijkagent, …) gedaan worden, zelfs als men geen belanghebbende is. Er zijn geen voorschriften op welke manier dit moet gebeuren. Dit kan bijvoorbeeld mondeling aan het loket of via de telefoon, met een informeel briefje, via e-mail, … 

Een informele melding is voldoende om de waarschuwingsprocedure te kunnen opstarten, maar de Stad is daar niet toe verplicht. De procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid wordt bij een eenvoudige melding niet automatisch toegepast. 

Waarschuwingsprocedure

Bij de melding van problemen en gebreken in een woning kan de Stad een waarschuwingsprocedure opstarten. De Stad neemt dan een bemiddelende rol op tussen de huurder en verhuurder en probeert om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. Het uiteindelijk doel is dat de woning na 3 maanden conform is. De Stad moet zich houden aan deze termijnen en resultaten. Zo niet, stopt de waarschuwingsprocedure en kan de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid opgestart worden.

De keuze voor de waarschuwingsprocedure is daarom afhankelijk van de kans op succes:

  • Welke zijn de gebreken en zijn ze snel te herstellen? 
  • Is de eigenaar bereid om de herstellingen uit te voeren?

Hoe verloopt de waarschuwingsprocedure?

  1. De procedure start met een woningonderzoek (= conformiteitsonderzoek) ter plaatse. Binnen 14 dagen na de melding maakt een woningcontroleur aan de hand van het technisch verslag een inschatting van de situatie.
     
  2. Als de woningcontroleur bij het conformiteitsonderzoek vaststelt dat de woning niet conform is (= er zijn ernstige gebreken van categorie II of III) en de gebreken op korte te termijn te herstellen zijn, kan de Stad een hersteltermijn opleggen aan de eigenaar/verhuurder. De Stad brengt de houder van het zakelijk recht (eigenaar) op de hoogte van de gebrekkige toestand en waarschuwt voor de gevolgen bij gebrek aan herstel. De stad licht ook de bewoner in over de toegestane hersteltermijn.
    Als de Stad een hersteltermijn wil opleggen, moet dit binnen de maand na de melding gebeuren. De Stad bepaalt hoelang de hersteltermijn loopt, maar deze moet altijd eindigen binnen de 3 maanden na datum van de melding.
     
  3. De houder van het zakelijk recht brengt binnen de toegekende hersteltermijn de Stad op de hoogte van het herstel van de vastgestelde gebreken. Dit kan mondeling, schriftelijk, via e-mail, …
     
  4. De Stad voert een nieuw conformiteitsonderzoek uit in de woning. Dit tweede onderzoek moet binnen 3 maanden na het eerste conformiteitsonderzoek gebeuren. Zijn alle noodzakelijke herstellingen uitgevoerd en is de woning dus conform? Dan levert de Stad een conformiteitsattest af voor de woning.
     

Als het conformiteitsonderzoek, het opleggen van de hersteltermijn of de melding van het herstel niet op tijd gebeurt, of als de woning na het tweede onderzoek toch nog gebreken van categorie II of III vertoont, stopt de waarschuwingsprocedure.

  • Was de melding een formeel verzoek, dan start automatisch de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
  • Was het een informele melding, dan kan de burgemeester op eigen initiatief ervoor kiezen de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid te starten.
     

Op de website van Wonen Vlaanderen vind je meer gedetailleerde informatie over de waarschuwingsprocedure terug.

Hoe verloopt de afministratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid?

  1. De Stad onderzoekt eerst of jouw klachten terecht zijn. Soms voert een woningcontroleur van de Stad daarvoor een beperkt woningonderzoek uit in de woning. Als de Stad oordeelt dat jouw klachten terecht zijn, vraagt ze aan Wonen Vlaanderen om de woning te controleren en advies te geven over de woningkwaliteit.
     
  2. Een woningcontroleur van Wonen Vlaanderen zal een conformiteitsonderzoek uitvoeren aan de hand van het technisch verslag. Wonen Vlaanderen geeft daarna het verslag van dat woningonderzoek en haar advies aan de burgemeester.
     
  3. De burgemeester bezorgt alle betrokken partijen het verslag van het woningonderzoek en het advies van Wonen Vlaanderen. Alle partijen kunnen hier binnen de gestelde termijn schriftelijk op reageren.
     

  4. Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Als er ernstige gebreken waren, kan hij beslissen om de woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren. De burgemeester heeft in principe 3 maanden vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. Hij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn 'stilzitten' werd aangetekend.
     

Op de website van Wonen Vlaanderen vind je meer gedetailleerde informatie over de administratieve procedure ongeschikt en onbewoonbaarheid terug. 

Het opstarten van deze procedure leidt maar in een beperkt aantal gevallen tot voorrang voor een sociale huurwoning of tot het verkrijgen van een huursubsidie. Ga er dus zeker niet van uit dat je er recht op zal hebben.  
De procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring duurt normaal gezien enkele maanden. Verwacht dus niet onmiddellijk een oplossing, antwoord of uitspraak voor jouw probleem.

Ongeschikt en/of onbewoonbaar

Als er een besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring wordt opgemaakt, wordt de woning opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.

Staat de woning na een jaar nog steeds op deze inventaris, dan moet de zakelijk gerechtigde van de woning vanaf dan jaarlijks een belasting betalen.

  • Als er een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik bestaat, is de belasting verschuldigd door de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker.
  • In geval van mede-eigendom, is iedere mede-eigenaar belastingschuldig voor zijn wettelijk deel. Voor deze belasting kan de belastingplichtige mogelijk een vrijstelling verkrijgen. Een overzicht van de tarieven van deze belasting en van de mogelijke vrijstellingen vind je terug in het belastingreglement.
     

Het te huur stellen (incl. gratis ter beschikking stellen) of opnieuw verhuren van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De woning mag pas opnieuw te huur worden gesteld als het conformiteitsattest is afgeleverd.

Prijs? 

Een woningonderzoek is gratis.

Voor de aflevering van het conformiteitsattest ná het besluit van de burgemeester worden de volgende bedragen aangerekend:

  • € 60 per zelfstandige woning.
  • € 12 per kamer, met een minimum van € 60 per gebouw.
     

Opgelet: een conformiteitsattest voor kamers is altijd betalend.

x
Kan ik je helpen?
Bertje, chatbot van Roeselare. Kan ik je ergens mee helpen?